To personer arbejder seriøst på en bærbar computer med dokumenter på bordet.

Boliglån omlægning guide: Sådan sparer du mest i 2025

Estimeret læsetid: 13 minutter

Overvejer du at omlægge dit boliglån? En låneomlægning, også kaldet konvertering, kan være en god mulighed for at spare penge, reducere din restgæld eller opnå større tryghed i din økonomi. Men det kan også være en kompliceret proces med flere faldgruber.

Denne guide hjælper dig med at vurdere, om en omlægning af dit realkreditlån betaler sig for dig netop nu, og hvordan du undgår de klassiske fejl. Vi ser på de forskellige typer af konverteringer, tommelfingerregler, beregning af break-even og konkrete cases.

Hurtigt overblik: Hvad er ned-, op- og skråkonvertering?

Før vi dykker ned i detaljerne, får du her et hurtigt overblik over de tre primære former for låneomlægning. Det er vigtigt at forstå forskellen, da de tjener forskellige formål og har forskellige konsekvenser for din økonomi.

Nedkonvertering: Lavere rente, lavere ydelse

En nedkonvertering betyder, at du omlægger dit nuværende lån til et nyt lån med en lavere rente. Formålet er typisk at opnå en lavere månedlig ydelse. Dette er relevant, hvis markedsrenterne er faldet, siden du optog dit nuværende lån. Vær opmærksom på, at din restgæld kan stige en smule, hvis det nye lån optages til en kurs under 100 (kurstab).

Opkonvertering: Højere rente, lavere restgæld

Ved en opkonvertering omlægger du dit lån til et nyt lån med en højere rente. Formålet er at reducere din restgæld. Dette er muligt, hvis markedsrenterne er steget markant, siden du optog dit lavtforrentede lån. Stigningen i markedsrenten får kursen på dine gamle obligationer til at falde, så du kan indfri dit gamle lån billigere (til kurs under 100). Din månedlige ydelse vil typisk stige på grund af den højere rente, selvom restgælden er mindre.

Skråkonvertering: Skift af lånetype

En skråkonvertering indebærer et skift fra én lånetype til en anden. Det kan for eksempel være at skifte fra et fastforrentet lån til et lån med variabel rente (eller omvendt) for at ændre din risikoprofil. Målet kan være at opnå en lavere ydelse her og nu (ved skift til variabel rente) eller større budgetsikkerhed (ved skift til fast rente). Det kan også være skift mellem forskellige typer af variabelt forrentede lån, f.eks. fra F1 til F5.

Tærskelregler: Hvornår kan en omlægning typisk betale sig?

Selvom en individuel vurdering altid er nødvendig, findes der nogle generelle tommelfingerregler, der kan give en indikation af, om en låneomlægning kan være en god idé. Disse gælder især for nedkonvertering af fastforrentede lån:

  • Restgæld større end 500.000 kr.: Ved mindre lån kan omkostningerne ved at omlægge lånet hurtigt “spise” den potentielle besparelse. Jo større restgælden er, desto større er potentialet for en gevinst, der kan dække omkostningerne.
    • Eksempel: Har du en restgæld på 300.000 kr., vil selv en pæn rentebesparelse måske ikke retfærdiggøre omlægningsomkostninger på 10.000-20.000 kr.
  • Rentedifference på mindst 1 procentpoint: For at en nedkonvertering skal give mening, bør renten på det nye lån være mindst 1 procentpoint lavere end på dit nuværende lån. Nogle anbefaler endda op til 1,5-2 procentpoint for at sikre en mærkbar besparelse efter omkostninger.
    • Eksempel: Har du et lån på 4% i rente, bør du sigte efter et nyt lån på maksimalt 3% i rente (eller lavere).
  • Minimum 10 år tilbage af løbetiden: Hvis dit lån snart udløber, er der ikke lang tid til at tjene omlægningsomkostningerne hjem via en lavere ydelse. En længere resterende løbetid giver bedre mulighed for, at besparelsen akkumuleres.
    • Eksempel: Er der kun 5 år tilbage af dit lån, vil en lille månedlig besparelse sjældent kunne dække de samlede omkostninger ved omlægningen.

Husk, at disse er tommelfingerregler. Din tidshorisont i boligen (planlægger du at blive boende i mindst 5 år?), kursen på det nye lån og de specifikke omkostninger spiller også en stor rolle.

Udregn break-even: Hvad koster det, og hvornår er pengene tjent hjem?

Før du beslutter dig for en låneomlægning, er det afgørende at beregne din break-even. Det vil sige, hvornår de samlede besparelser har dækket de samlede omkostninger ved omlægningen. Dette er især relevant ved en nedkonvertering, hvor målet er en lavere ydelse.

Trin-for-trin guide til beregning af break-even (eksempel på nedkonvertering):

  1. Beregn de samlede omlægningsomkostninger:
    • Indfrielsesgebyr for det gamle lån: Typisk 500-1.000 kr. (Realkredit Danmark oplyser f.eks. et gebyr på 750 kr. for visse indfrielser).
    • Lånesagsgebyr/etableringsgebyr for det nye lån: Kan variere meget, ofte mellem 2.000-5.000 kr. eller mere.
    • Kurtage: Gebyr for handel med obligationer. Realkredit Danmark har typisk en kurtagesats på 0,15% af lånets kursværdi for både indfrielse og optagelse af nyt lån.
    • Kursskæring/kursfradrag: Et fradrag i kursen, som realkreditinstituttet tager. Realkredit Danmark anvender typisk 0,10-0,25 kurspoint (f.eks. 0,25 på fastforrentede lån).
    • Tinglysningsafgift til staten (2025-satser):
      • Fast afgift: 1.825 kr.
      • Variabel afgift: 1,45% af det pantsikrede beløb (hovedstolen). Ved en “ren” omlægning, hvor det nye lån ikke overstiger restgælden på det gamle, og det eksisterende pantebrev kan fornys, betales ofte kun den faste afgift. Spørg din bank.
    • Eventuelt kurstab på det nye lån: Hvis det nye lån optages til en kurs under 100, forøges din nye hovedstol. Eksempel: Et lån på 1.000.000 kr. optaget til kurs 98 giver et kurstab på ca. 20.408 kr. (1.000.000 / 0,98 – 1.000.000), som lægges til gælden eller betales kontant.

    Eksempeltal for samlede omkostninger ved omlægning af et lån på 1.500.000 kr.:

    • Indfrielsesgebyr: 750 kr.
    • Lånesagsgebyr: 3.000 kr.
    • Kurtage (indfrielse + nyt lån, antaget samme kursværdi): 2 x (0,0015 * 1.500.000 kr.) = 4.500 kr.
    • Tinglysning (fast afgift, forudsat eksisterende pantebrev kan genbruges): 1.825 kr.
    • Totale kontante omkostninger (ekskl. kurstab som forøger gæld): 750 + 3.000 + 4.500 + 1.825 = 10.075 kr.

    Husk, at kurstabet på det nye lån øger din gæld, hvilket også er en omkostning, der skal dækkes af den lavere ydelse over tid. Hvis det nye lån på 1.500.000 kr. optages til kurs 99, er kurstabet ca. 15.151 kr. (1.500.000 / 0,99 – 1.500.000).

  2. Beregn din månedlige besparelse:
    • Find ydelsen (renter og afdrag, ekskl. bidrag) på dit nuværende lån.
    • Find den forventede ydelse på det nye lån (med den lavere rente, men potentielt lidt højere hovedstol pga. kurstab og omkostninger).
    • Forskellen er din månedlige brutto besparelse. Husk at bidragssatsen også kan ændre sig.

    Eksempel:

    • Nuværende ydelse (før skat, ekskl. bidrag): 6.500 kr.
    • Ny ydelse (før skat, ekskl. bidrag): 5.800 kr.
    • Månedlig besparelse: 700 kr.
  3. Beregn break-even perioden:
    • Break-even (måneder) = Samlede kontante omlægningsomkostninger / Månedlig besparelse.
    • Eksempel: 10.075 kr. / 700 kr./måned ≈ 14,4 måneder.

    Det vil altså tage ca. 14-15 måneder, før de kontante omkostninger er tjent hjem. Herefter begynder du reelt at spare penge. Husk at medregne effekten af et eventuelt kurstab på den nye gæld i den samlede vurdering.

Det er vigtigt at få et konkret lånetilbud fra din bank eller realkreditinstitut for at kunne lave en præcis beregning. Tallene her er kun eksempler.

Opkonverteringscase 2023→2025: 1% lån omlagt til 3,5% – fald i restgæld, men højere ydelse

Forestil dig en situation, hvor en boligejer i starten af 2023 har et fastforrentet lån på 1% med en restgæld på 2.000.000 kr. I løbet af de følgende par år stiger markedsrenterne markant. I starten af 2025 er renten på nye 30-årige fastforrentede lån steget til 3,5%.

Denne rentestigning betyder, at kursen på de obligationer, der ligger bag det gamle 1%-lån, er faldet betydeligt. Lad os antage, at kursen på 1%-obligationerne nu er faldet til 85.

Omlægningen:
Boligejeren vælger at opkonvertere lånet:

  • Indfrielse af gammelt lån: Restgælden på 2.000.000 kr. kan nu indfries til kurs 85. Det koster 2.000.000 kr. * 0,85 = 1.700.000 kr. (plus indfrielsesgebyrer og kurtage).
  • Reduktion i restgæld: Boligejeren skærer dermed ca. 300.000 kr. af sin restgæld (før omlægningsomkostninger).
  • Nyt lån: Der optages et nyt lån på ca. 1.700.000 kr. (plus omkostninger til stiftelse af nyt lån, tinglysning etc., så måske reelt 1.725.000 kr. i ny hovedstol) til den nye, højere rente på 3,5%.
  • Konsekvens for ydelsen: Selvom restgælden er blevet markant mindre, vil den månedlige ydelse på det nye 3,5%-lån typisk være højere end på det gamle 1%-lån på grund af den store forskel i rentesatsen.

Resultat:

  • Fordel: En markant lavere restgæld. Dette kan give en stor tryghed og en hurtigere vej til gældfrihed, eller en gevinst hvis boligen sælges.
  • Ulempe: En højere månedlig ydelse.

Denne type omlægning er en spekulation i, at man enten kan leve med den højere ydelse, eller at renterne på et senere tidspunkt vil falde igen, så man kan nedkonvertere til en lavere rente og dermed opnå både lavere restgæld og lavere ydelse.

Opkonverteringscase med succesfuld nedkonvertering: 2020→2022

Dette eksempel illustrerer potentialet – og risikoen – ved aktiv låneomlægning:

  • Start 2020: En boligejer har et fastforrentet lån på 0,5% med en restgæld på 2.500.000 kr. Renterne er historisk lave.
  • I løbet af 2021-start 2022: Markedsrenterne begynder at stige. Kursen på 0,5%-obligationerne falder markant. Lad os sige til kurs 80.
  • Opkonvertering (forår 2022): Boligejeren beslutter at opkonvertere.
    • Indfrier det gamle 0,5%-lån for 2.500.000 kr. * 0,80 = 2.000.000 kr. (plus omlægningsomkostninger).
    • Restgælden reduceres med ca. 500.000 kr. (før omkostninger).
    • Optager et nyt fastforrentet lån på ca. 2.025.000 kr. (inkl. omkostninger til stiftelse, tinglysning etc.) til en rente på f.eks. 2%.
    • Resultat: Lavere gæld, men højere ydelse på 2%-lånet.
  • Senere i 2022 (eller 2023 – hypotetisk fald): Renterne tager et uventet dyk igen. Renten på nye fastforrentede lån falder til f.eks. 1,25%.
  • Nedkonvertering: Boligejeren ser en ny mulighed:
    • Omlægger 2%-lånet (restgæld måske nu ca. 2.000.000 kr. efter lidt afdrag) til et nyt 1,25%-lån.
    • Hvis kursen på det nye 1,25%-lån er tæt på 100 (f.eks. 99), vil restgælden kun stige marginalt på grund af kurstab og omkostninger.
    • Resultat: Boligejeren har nu opnået både en markant lavere restgæld (fra den første opkonvertering) og en lavere ydelse (fra den efterfølgende nedkonvertering) sammenlignet med det oprindelige 0,5%-lån (hvis man ser på ydelsen relativt til den nye, lavere gæld).

Denne strategi kræver timing, viden om markedet, og en vilje til at acceptere risikoen for, at renterne ikke udvikler sig som forventet. Omkostningerne ved to omlægninger skal også tages med i betragtning.

Skat og kursskæring

To vigtige elementer at have styr på er skattereglerne for kursgevinster og begrebet kursskæring.

Skattefri kursgevinst på obligationslån vs. mulig skattepligt på kontantlån:

  • Obligationslån: Når du indfrier et fastforrentet obligationslån ved at købe de bagvedliggende obligationer tilbage til en kurs under 100 (som ved en opkonvertering), er den kursgevinst, du opnår (forskellen mellem restgælden og det, du betaler for obligationerne), som udgangspunkt skattefri for privatpersoner.
  • Kontantlån: Ved kontantlån er situationen anderledes. Her kan en kursgevinst ved indfrielse være skattepligtig. Det skyldes, at et kontantlån teknisk set er struktureret anderledes, hvor et eventuelt kurstab ved optagelsen typisk er indregnet i renten.

Det er vigtigt at kende typen af dit nuværende lån og undersøge de specifikke skattemæssige konsekvenser, før du omlægger – især hvis du forventer en stor kursgevinst.

Kursskæring:
Kursskæring (også kaldet kursfradrag) er et gebyr, realkreditinstituttet kan tage, når du handler obligationer i forbindelse med dit lån – både ved optagelse, indfrielse og refinansiering af rentetilpasningslån. Det betyder, at instituttet justerer kursen en smule i deres favør.

  • Ved optagelse af nyt lån betyder kursskæring, at du enten får udbetalt et lidt lavere beløb, eller at din hovedstol bliver lidt højere.
  • Ved indfrielse af gammelt lån via obligationskøb betyder kursskæring, at du betaler en lidt højere kurs for obligationerne.
  • Ved refinansiering af f.eks. et F1-lån, vil kursskæring betyde en lidt højere rente for den kommende periode.

Kursskæring er typisk på 0,10-0,25 kurspoint. Realkredit Danmark anvender f.eks. ofte et kursfradrag på 0,25 kurspoint på fastforrentede lån. Selvom det lyder af lidt, kan det løbe op, især ved hyppige refinansieringer.

Tjekliste før du ringer til banken

En god forberedelse er nøglen til en succesfuld låneomlægning. Inden du kontakter din bank eller realkreditinstitut, bør du have styr på følgende:

  • Kend dit nuværende lån:
    • Hvilken lånetype har du (fastforrentet, rentetilpasning F1/F3/F5, variabelt etc.)?
    • Hvad er din nuværende rente og bidragssats?
    • Hvad er din aktuelle restgæld?
    • Hvad er kursen på de obligationer, der ligger bag dit lån (især relevant for fastforrentede lån, hvis du overvejer opkonvertering)?
    • Hvor lang er den resterende løbetid?
  • Definér dit formål:
    • Hvad ønsker du at opnå med omlægningen? (Lavere ydelse, lavere restgæld, ændret risikoprofil, måske ændringer i afdragsfrihed?)
  • Overvej din tidshorisont:
    • Hvor længe forventer du at blive boende i din nuværende bolig? Dette er afgørende for, om en omlægning kan nå at betale sig.
  • Undersøg markedet:
    • Hvad er de aktuelle renter og kurser på de låntyper, du overvejer?
  • Forbered spørgsmål om omkostninger:
    • Notér alle potentielle gebyrer (se afsnittet om break-even). Spørg specifikt ind til hver enkelt post.
    • Spørg ind til kursskæring ved både indfrielse og optagelse af nyt lån, samt ved eventuel fremtidig refinansiering.
  • Vær klar til at forhandle:
    • Nogle gebyrer, f.eks. lånesagsgebyret, kan der i nogle tilfælde forhandles om. Det skader aldrig at spørge.

Ofte oversete omkostninger ved låneomlægning

Udover de mere åbenlyse gebyrer er der nogle omkostninger, som boligejere let kan overse i processen:

  • Differencerenter: Hvis du indfrier dit gamle lån mellem to terminer (typisk kvartalsvise betalinger), kan realkreditinstituttet opkræve differencerenter. Det er en slags kompensation for de renter, de ville have modtaget frem til næste termin. Størrelsen afhænger af restgælden, renten og hvor lang tid der er til næste termin.
  • Ny tinglysning ved tillægslån: Hvis du i forbindelse med omlægningen også optager et tillægslån (forhøjer dit samlede lån), skal der betales fuld variabel tinglysningsafgift (1,45% af *hele det nye forhøjede beløb* i 2025), hvis der ikke er et eksisterende pantebrev, der kan dække forhøjelsen. Hvis det gamle pantebrev kan genbruges og forhøjes, betales der kun 1,45% af selve *forhøjelsen*, plus den faste afgift på 1.825 kr. (2025-sats). Dette kan være en betydelig ekstraomkostning.
  • Dobbelte bidrag i en overlappende periode: Der kan i nogle tilfælde opstå en kort periode, hvor både dit gamle og dit nye lån er aktive samtidig. I denne periode kan du risikere at skulle betale bidragssats på begge lån. Spørg din rådgiver om dette for at undgå ubehagelige overraskelser.
  • Omkostninger til vurdering af ejendom: I nogle tilfælde, især hvis du ønsker at forhøje dit lån betydeligt eller din ejendom ikke er blevet vurderet for nylig, kan banken kræve en ny vurdering af din ejendom, hvilket kan medføre et gebyr.

Relaterede artikler